รถไฟฟ้าสายสีส้มบูมประตูน้ำ-เพชรบุรี ‘บีแลนด์’ ขายที่ดินยกแปลง 6 พันล้าน

รถไฟฟ้าสายสีส้มบูม “ประตูน้ำ-เพชรบุรีตัดใหม่” ทำเลศักยภาพ คอนโดฯพรึ่บ 1.2 หมื่นยูนิต โรงแรม 5 ดาว ค้าปลีกอีก 5 แสน ตร.ม. ที่ดินราคาพุ่งกระฉูด ตร.ว.ละ 1.5-2 ล้านบาท “บีแลนด์” ได้จังหวะขายที่ทำเลทองยกแปลง 9 ไร่

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ถือเป็นหนึ่งในแกนเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) จากสุขุมวิท อโศก มายังพระราม 9 มักกะสัน รวมถึงรถไฟฟ้าที่ช่วยเพิ่มศักยภาพการเข้าถึงพื้นที่ ทั้งบีทีเอส สายสีน้ำเงินและสายสีส้มตะวันตก บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรม ที่กำลังสร้าง พร้อมเปิดบริการปี 2573

ปัจจุบันตลาดอสังหาฯ โดยรอบรัศมี 2 กม. มีความหนาแน่น โครงการคอนโดมิเนียมสูงที่สุดในกรุงเทพฯ มีสะสมมากกว่า 20 โครงการ กว่า 12,000 ยูนิต ครอบคลุมระดับกลางถึงระดับลักเซอรี่ ขณะที่ย่านเพชรบุรี-อโศก มีสำนักงานเกรด A และ B กระจายตัวอยู่มาก รวมพื้นที่มากกว่า 4 แสน ตร.ม. จากการเติบโตของภาคบริการ การเงิน เทคโนโลยี และบริษัทข้ามชาติ จึงยังคงเป็นทำเลมีศักยภาพในการพัฒนาอาคารสำนักงานในระยะยาว

ยังได้รับประโยชน์จากการเป็นจุดเชื่อมต่อย่านธุรกิจและย่านท่องเที่ยวของกรุงเทพฯ ทำให้มีโรงแรม 3-5 ดาวเปิดมากกว่า 7,000 ห้อง รองรับนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจทั่วโลก ขณะที่พื้นที่ค้าปลีกย่านอโศก พระราม 9 และประตูน้ำ มีพื้นที่มากกว่า 5 แสน ตร.ม. จึงเป็นหนึ่งในพื้นที่มีความคึกคักทางเศรษฐกิจสูงตลอดทั้งวัน

บีแลนด์ขายที่ดิน 9 ไร่

สำหรับที่ดินรอพัฒนาบนถนนเพชรบุรีตัดใหม่ มี 1 แปลงกำลังประกาศขาย อยู่ติดถนนเพชรบุรี ซอย 35 มีเนื้อที่ 9 ไร่ จากการสอบถามเป็นที่ดิน บจ.สินพรชัย เครือ บมจ.บางกอกแลนด์ (บีแลนด์) ตั้งราคาขายยกแปลงที่ 1.65 ล้านบาทต่อ ตร.ว. หรือไร่ละ 660 ล้านบาท รวมทั้งแปลง 5,940 ล้านบาท เนื่องจากต้องการบริหารจัดการทรัพย์สินและทุ่มเทการลงทุนไปที่เมืองทองธานี โดยที่ดินอยู่บนพื้นที่สีแดงพาณิชยกรรม พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้

ในซอยเพชรบุรี 31 (ซอยจารุรัตน์) มีที่ดินของโรงแรมอีสติน มักกะสัน หลังกลุ่มบีทีเอสไม่ต่อสัญญาเช่ากับการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ตั้งแต่ปี 2566 ล่าสุด บจ.เอสอาร์ที แอสเสท (SRTA) บริษัทลูก ร.ฟ.ท. กำลังเปิดให้เช่าใหม่ ระยะเวลา 32 ปี

โดยโรงแรมตั้งอยู่บนที่ดินกว่า 1 ไร่ สูง 31 ชั้น มี 278 ห้อง ผู้เสนอราคาต้องลงทุน 200 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงและเสนอค่าเช่าปีแรกไม่น้อยกว่าปีละ 13.3 ล้านบาท และค่าเช่าปรับเพิ่ม 10% ทุก 3 ปี เปิดขายซองถึงวันที่ 24 มิถุนายน และยื่นข้อเสนอวันที่ 24 กรกฎาคมนี้ โดยครั้งนี้เปิดประมูลครั้งที่ 3 หลัง 2 ครั้งที่ผ่านมาไม่มีผู้ยื่นประมูล

นายคีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการกลุ่มบีทีเอส กล่าวว่า บริษัทไม่ต่อสัญญาเช่าโรงแรมอีสติน มักกะสัน เพราะทำเลกับค่าเช่าไม่สามารถทำให้การลงทุนมีผลตอบแทนที่น่าสนใจได้

สายสีส้มปลุกเพชรบุรี-ประตูน้ำ

นายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ประตูน้ำและเพชรบุรีตัดใหม่เป็นพื้นที่ชายขอบของ CBD ขยายตัวจากเพลินจิต ชิดลม ราชประสงค์ หลังสายสีส้มเปิดจะดึงคนจากโซนตะวันออกและตะวันตกมายังพื้นที่ มีการพัฒนาใหม่ ๆ ส่วนราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น โดยประตูน้ำ-เพชรบุรีตัดใหม่อยู่ที่ 1.5-2 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ด้านชิดลม-เพลินจิตอยู่ที่ 3-3.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว.

สำหรับที่ดิน 9 ไร่บริเวณเพชรบุรี 35 ตั้งราคาขาย 1.65 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ถือว่าเหมาะสม เพราะพัฒนาโครงการใหญ่ได้ เช่น มิกซ์ยูสด้านเวลเนส ไม่มีศูนย์การค้า เพราะซัพพลายค่อนข้างเยอะ หากมีผู้ซื้อนำไปพัฒนาคาดน่าจะใช้เงินลงทุนมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท แต่ที่ดินแปลงใหญ่และภาวะเศรษฐกิจแบบนี้อาจขายยาก

แพลทินัมทุ่มพลิกโฉมครั้งใหญ่

นายสุรชัย โชติจุฬางกูร ประธานกรรมการบริหาร บมจ.เดอะ แพลทินัม กรุ๊ป กล่าวว่า ได้ยกระดับพัฒนา 3 ธุรกิจหลัก ที่อยู่ทำเลราชประสงค์-ประตูน้ำ-ราชปรารภ ประกอบด้วย ศูนย์การค้า 3 แห่ง ได้แก่ แพลทินัม แฟชั่น มอลล์, เดอะ มาร์เก็ต แบงคอก และเดอะ แพลทินัม สแควร์ รวมพื้นที่ 345,475 ตร.ม. และโรงแรม 3 แห่ง ได้แก่ โนโวเทล กรุงเทพ แพลทินัม ประตูน้ำ, ม็อกซี่ แบงคอก ราชประสงค์ และมาม่า เชลเตอร์ แบงคอก แพลทินัม รวมกว่า 1,300 ห้อง ยังมีอาคารสำนักงาน Pier111 ที่ตั้งอยู่บนโครงการเดอะ มาร์เก็ต แบงคอก พื้นที่รวม 55,000 ตร.ม.

เปลี่ยนชื่อศูนย์การค้า “เดอะ แพลทินัม สแควร์” ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง เป็น “แพลทินัม พาเล” ยกระดับสู่ศูนย์กลางแฟชั่นระดับภูมิภาค มีพื้นที่ 7 ไร่ อยู่บริเวณสี่แยกประตูน้ำ ลงทุนกว่า 7,800 ล้านบาท เป็นอาคารสูง 48 ชั้น มีศูนย์การค้า 4 ชั้น และโรงแรมมาม่า เชลเตอร์ แบงคอก แพลทินัม กว่า 500 ห้อง รวมพื้นที่ 1 แสน ตร.ม. เปิดศูนย์การค้าปี 2571 และโรงแรมปี 2572 ยังเปลี่ยนชื่อ “เดอะ มาร์เก็ต แบงคอก” เป็น “แพลทินัม ป๊อป” ใช้งบฯ 227 ล้านบาท เสร็จไตรมาส 2/2569

จับตาตึกร้างสไมล์สแควร์

อีกโครงการที่น่าสนใจ “สไมล์ สแควร์ กรุงเทพ” ที่สร้างค้างอยู่ในปัจจุบัน โดยโครงการอยู่ติดถนนเพชรบุรี ฝั่งตรงข้ามเพชรบุรี 35 พัฒนาโดย บจ.เอเชีย ไทยหยวน คอนสตรั๊คชั่น แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งโครงการหยุดการก่อสร้างเมื่อปี 2565 หลังสร้างได้กว่า 50%

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า โครงการเป็นหนึ่งในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่ได้รับการจับตามองในช่วงก่อนปี 2556 ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 6,000 ล้านบาท และพื้นที่อาคารรวม 148,600 ตร.ม. บนที่ดินกว่า 9 ไร่ ประกอบด้วยโรงแรม 4 ดาว คอนโดฯ ไฮเอนด์ สำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก แม้โครงการหยุดการพัฒนาไปนานแล้วแต่พิจารณาปัจจัยพื้นฐานด้านอสังหาฯ ทำเลเพชรบุรีตัดใหม่ยังเป็นหนึ่งในทำเลที่มีศักยภาพแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ

สะพัดเสนอขาย 6 พันล้าน

ในมุมการลงทุน ปัจจุบันทรัพย์สินดังกล่าวถูกเสนอขายในตลาดประมาณ 6,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 1.66 ล้านบาทต่อตร.ว. ถือเป็นมูลค่าสูง แต่เมื่อพิจารณาขนาดที่ดิน ความหายากที่ดินขนาดใหญ่บนถนนเพชรบุรีตัดใหม่ และศักยภาพการพัฒนามิกซ์ยูสในอนาคต ถือว่ายังเป็นทรัพย์สินน่าสนใจ

“เมื่อก่อนทำเลเพชรบุรีตัดใหม่ไม่ค่อยมีคนพูดถึง เพราะไม่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน แต่หลังสายสีส้มเปิดอีก 3-4 ปีข้างหน้าคงคึกคักขึ้น ทั้งการลงทุนใหม่ การพลิกโฉมศูนย์การค้าในย่านประตูน้ำ ทั้งชิบูญ่า ฟีนิกซ์ แพลทินัม ใบหยก และอินทรา สแควร์ แต่คงไม่ร้อนแรง และอาจจะไม่ใช่ศูนย์กลางค้าปลีกค้าส่งเหมือนในอดีต” แหล่งข่าวกล่าว