รถไฟฟ้าจุดเปลี่ยน ‘ย่านสะพานควาย’ บิ๊กอสังหาฯ ทุบ 4 โรงหนังแห่ผุดคอนโดฯ

เมื่อที่ดินทำเลดี ๆ ปัง ๆ หายาก ตลอดหลายปีที่ผ่านมา จึงเกิดปรากฏการณ์ดีเวลอปเปอร์อสังหาฯ-ค้าปลีก ทุ่มซื้อตึกแถว ปั๊มนํ้ามัน และโรงหนัง พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและ

ย่าน “สะพานควาย-ประดิพัทธ์” ถือเป็นหนึ่งในทำเลที่ยักษ์อสังหาฯ พาเหรดเข้าไปลงทุน คอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส กลายเป็นทำเลทองของการอยู่อาศัยในปัจจุบัน

ในอดีต “สะพานควาย” เป็นย่านการค้าเก่าแก่ หาซื้อได้ครบ ทั้งทอง พระ ผ้า ชุดนักเรียน โรงแรม โรงหนัง และมีศูนย์การค้า “เมอร์รี่คิงส์” เป็นแหล่งช็อปปิ้งหนึ่งเดียวของย่าน แต่ปัจจุบันเมื่อการเดินทางสะดวกสบายรถไฟฟ้าบีทีเอส สิ่งเหล่านี้ถูกพลิกโฉมสู่การพัฒนาใหม่ ๆ เป็นย่านไฉไลและเมืองไร้สายหลังมีการนำสายไฟฟ้าลงดิน

ย้อนภาพจำ “เมอร์รี่คิงส์” ห้างดังในตำนานแห่งย่าน หลังปิดตำนานไปเมื่อกลางปี 2563 เจ้าของที่ดิน “ตระกูลกลิ่นสุคนธ์” ทุบทิ้ง พร้อมกับลงทุน 1,500 ล้านบาท พัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ “เดอะ ไรซ์ บาย ศรีศุภราช” สูง 26 ชั้น ตั้งตระหง่านบริเวณแยกสะพานควาย ขณะที่ “โรงแรมกานต์มณี พาเลซ” ติดถนนประดิพัทธ์ โรงแรมใต้ลมปีกของตระกูลกลิ่นสุคนธ์ ปัจจุบันเปลี่ยนเป็นโรงแรม The Quarter สะพานควาย

สำหรับ “โรงหนัง 5 แห่ง” ในรัศมีรถไฟฟ้า ถูกซื้อและทุบทิ้งสร้างเป็นโครงการคอนโดมิเนียม และโรงพยาบาล ไปแล้ว 4 แห่ง โดยค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท ได้ทุ่มซื้อ 3 แห่ง มี “โรงหนังนิวยอร์ค” ที่ได้สร้างเป็นโรงพยาบาลวิมุต ส่วน “โรงหนังเฉลิมสิน” พัฒนาเป็นคอนโดฯ แบรนด์ “เดอะ รีเซิร์ฟ” ขณะที่ “โรงหนังประดิพัทธ์” ปัจจุบันอยู่ระหว่างรอจังหวะพัฒนาโครงการ จากเดิมเตรียมจะขึ้นคอนโดฯ หลังได้เข้าไปรุกทำเลนี้เป็นค่ายแรก ๆ ขึ้นโครงการ “ดิ เอดิเตอร์” และ “เดอะ ซิกเนเจอร์ บาย เออร์บาโน่”

อนันดาฯ ผุดคอนโดฯ 2 ชั้น

ส่วนอีก 1 แห่ง “โรงหนังมงคลรามา” อยู่ติดบีทีเอสสถานีสะพานควาย ค่ายอนันดา ดีเวลลอปเม้นต์ ทุ่มซื้อไปเมื่อหลายปีที่ผ่านมา ล่าสุดประกาศแผนออกมาแล้ว จะพลิกที่ดิน 5 ไร่เป็นโครงการ “ไอดีโอ เมิร์ช สะพานควาย” ราคาเริ่มต้น 97,000 บาทต่อ ตร.ม. หรือ 3.79 ล้านบาท ชูจุดขาย “คอนโด0 เมตร” จากบีทีเอส เป็นการเปิดตัวเพิ่มเติมจากก่อนหน้านี้ได้เปิดตัว “ไอดีโอ พหล-จตุจักร”

“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไอดีโอ เมิร์ช สะพานควาย หลังเปิดให้ลงทะเบียนจองสิทธิได้รับความสนใจอย่างมาก ประมาณ 4,685 ราย จากทั้งหมด 1,580 ยูนิต หรือมากกว่า 2.9 เท่า โครงการเป็นโมเดลใหม่ใกล้รถไฟฟ้า 0 เมตร เป็นคอนโดฯ 2 ชั้น เหมือนอยู่ทาวน์เฮาส์นอกเมือง ขนาด 2 ห้องนอน 1 ห้องนั่งเล่น 1 ครัว 1 ห้องทานข้าว ราคา 3.79 ล้านบาทหรือเริ่มต้น 97,000 บาทต่อ ตร.ม. เปิดตัวภายในปีนี้

“ลูกค้าสนใจเยอะ เพราะราคาดี ทำเลดี นั่งรถไฟฟ้าต่อเดียวไปถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ห้าแยกลาดพร้าว อารีย์ อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ รวมถึงใจกลางเมืองอย่างสยามสแควร์ สีลม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย”

การที่อนันดาฯ เปิดโครงการในช่วงนี้ “ประเสริฐ” ระบุว่า เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสม ซัพพลายตลาดยังน้อย การทำตลาดต้องเปิดเกมบุกเวลาที่คู่แข่งไม่เปิด เนื่องจากดีมานด์มีจำกัด แต่สินค้าก็ต้องดี ซึ่งมั่นใจว่าไอดีโอ เมิร์ซ สะพานควาย ตอบโจทย์

ส่วนโรงหนังยังเหลือ 1 แห่ง “พหลโยธินเธียเตอร์” อยู่ตรงข้ามบิ๊กซี ซูเปอร์เซ็นเตอร์ จากการบอกเล่าของคนในย่านช่วงที่ผ่านมามีความพยายามจากนักลงทุน บิ๊กอสังหาฯ หลายเจ้าเข้าไปแวะเวียนเจรจาขอซื้อโรงหนังไม่ขาดสาย แต่ด้วยราคาขายที่ตั้งไว้สูงถึง 2,000 ล้านบาท ยังมีตึกแถวรายล้อมด้านหน้าและด้านข้าง ซึ่งมีหลายเจ้าของ ทำให้ไม่ง่าย

ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่เข้าไปลงทุนก่อนหน้านี้ นอกจากพฤกษาฯ-อนันดาฯ มี บมจ.แสนสิริ พัฒนาโครงการ“ออนิกซ์ พหลโยธิน” ตรงข้ามบี๊กซี และ “เดอะไลน์” โครงการร่วมทุนกับบีทีเอสติดถนนประดิพัทธ์ ยังมีเดอะมูฟ ในซอยประดิพัทธ์ 23 และโครงการใหม่ล่าสุด “เดอะมูฟ อินทามระ 4”

บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ มีโครงการลุมพินีเพลส พหลโยธิน-สะพานควาย, โครงการ “แอล.พี.เอ็น. ซีเลคเต็ด สุทธิสาร-สะพานควาย”, บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จะเน้นทำเลรอยต่ออารีย์ มีโครงการ “ไลฟ์ แอท พหล-อารีย์” ตรงข้ามโรงพยาบาลวิมุต และ “ริธึ่ม พหล-อารีย์”

บริษัท ปรีดา เรียลเอสเตท จำกัด เปิดตัวโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกของบริษัท มูลค่า 3,200 ล้านบาท “Solace พหลฯ-ประดิพัทธ์” สูง 50 ชั้น รวม 558 ยูนิต แบ่งเป็นห้องชุดพักอาศัย 524 ยูนิต สำนักงาน 29 ยูนิต และร้านค้า 5 ยูนิต อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เตรียมส่งมอบให้ลูกค้าภายในต้นปี 2570

ตลาดคอนโดฯ 3-5 ล้าน

“วสันต์ คงจันทร์” นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ราคาที่ดินทำเลสะพานควายไม่ค่อยมีการขยับมากนัก เนื่องจากได้มีการซื้อและพัฒนาโครงการไปหลายปีแล้ว ประกอบกับที่ดินเปล่าเหลือน้อย ส่วนใหญ่เป็นตึกแถวเก่า ที่ค้าขายมานาน ปัจจุบันราคาที่ดินย่านสะพานควายหากติดถนนพหลโยธินอยู่ที่ 600,000-700,000 บาทต่อ ตร.ว. ติดถนนประดิพัทธ์อยู่ที่ 400,000-500,000 บาทต่อ ตร.ว.

ขณะที่การพัฒนาโครงการยังไม่มีการพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสมากนัก เนื่องจากไม่ใช่แหล่งงานหรือธุรกิจ ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯ ระดับราคา 1.2-1.5 แสนบาทต่อ ตร.ม. หรือ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งกำลังซื้อหลักเป็นตลาดคนไทย เพราะต่างชาติยังมาไม่ถึงทำเลนี้ แต่การเดินทางสะดวก ด้วยรถไฟฟ้าบีทีเอส ทำให้ทำเลย่านสะพานควาย-ประดิพัทธ์ เหมาะสำหรับการอยู่อาศัย