บ้านเพื่อคนไทยเขย่า 4 ทำเล คอนโดเอกชนผ่อนแพงกว่า 2-8 เท่า

โครงการบ้านเพื่อคนไทยของรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร กำลังนับถอยหลังเข้าสู่การเปิดให้ชมบ้านตัวอย่าง และเปิดจองลอตแรกของโครงการนำร่อง ในวันที่ 17 มกราคม 2568 นี้ ณ สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ หรือชื่อเดิมสถานีกลางบางซื่อ Bangsue Grand Station

กล่าวได้ว่าเป็นทั้งโอกาสและความหวังของคนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองหลังแรก หรือซื้อเป็นบ้านหลังแรก ไม่ว่าจะเป็นผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง กลุ่มคนหนุ่มสาววัยเริ่มต้นทำงานที่เรียกว่าลูกค้า First Jobber และอื่น ๆ โดยมีจุดดึงดูดปลดล็อกข้อกังวลเรื่องกำลังซื้อ เพราะสามารถผ่อนเพียงเดือนละ 4,000 บาทเท่านั้น

แน่นอนว่าถ้าไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยของภาครัฐเข้ามาสนับสนุน โอกาสในการเข้าถึงการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองของกำลังซื้อตลาดแมสก็ยากที่จะเป็นไปได้ เพราะ 1.บ้านและคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน ถ้าอยู่ในเขตเมืองซึ่งอยู่ใกล้แหล่งทำงาน แต่จะมีราคาแพงจนเกินเอื้อม สวนทางกับรายได้ที่มีจำกัดจำเขี่ย

2.แบงก์เข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ ทำให้มีปัญหาในการกู้ไม่ผ่านอยู่ในระดับสูง 3.ทำเลที่สามารถซื้อได้แต่อยู่รอบนอกเมืองทั้งสิ้น ทำให้มีต้นทุนค่าใช้จ่ายเดินทางเข้ามาทำงานในเมือง บ้านหลังแรกของกำลังซื้อตลาดแมส (ตลาดกลาง-ล่าง) จึงถูกพันธนาการไปด้วยอุปสรรคนานาประการในช่วงที่ผ่านมา

บ้านเพื่อคนไทยผ่อนเดือนละ 4,000 บาท

ทั้งนี้ โครงการบ้านเพื่อคนไทย มีแนวนโยบายสำคัญอยู่ที่เป็นโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่เรียกว่า Affordable Housing ออกแบบเป็นบ้านบนทำเลศักยภาพ มีทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 30 ตารางเมตร พร้อมสาธารณูปโภคครบครันและทันสมัย มีระบบรักษาความปลอดภัยและเทคโนโลยีอื่น ๆ เรียกว่าอยู่อาศัยแล้วต้องมีคุณภาพชีวิตที่ดีด้วย

เนื่องจากเป็นโครงการที่หน่วยงานรับผิดชอบคือ การรถไฟแห่งประเทศไทย (SRT) โดยบริษัทลูก “SRTA-บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด” โดยอัตโนมัติ จึงเป็นการก่อสร้างโครงการบนที่ดินของการรถไฟฯ ซึ่งมีแปลงที่ดินสามารถนำมาพัฒนาได้ 3.3 หมื่นไร่ทั่วประเทศ อยู่ใกล้รถไฟและรถไฟฟ้า จุดเน้นอยู่ที่ผู้ซื้อไม่ต้องมีเงินดาวน์ มีงวดผ่อนเดือนละ 4,000 บาท ระยะเวลาผ่อน 30-40 ปี แต่ได้สิทธิอยู่อาศัย 99 ปี

เงื่อนไขอยู่ที่คุณสมบัติผู้ซื้อได้ เบื้องต้นมี 3 ข้อด้วยกัน 1.เป็นคนไทย 2.ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์บ้านมาก่อน 3.ข้อนี้สำคัญ จะต้องไม่มีประวัติติดค้างอยู่ในเครดิตบูโร

โดย SRTA เตรียมเปิดตัวโครงการนำร่อง 4 ทำเล ได้แก่ 1.ย่าน กม.11 ใกล้สำนักงานใหญ่ ปตท. บนเนื้อที่ 15 ไร่ ซอยวิภาวดี 11 ใกล้เซ็นทรัลลาดพร้าว และสถานีรถไฟฟ้า MRT 500 เมตร ออกแบบเป็นคอนโดมิเนียม เริ่มต้น 30 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 1.76 ล้านบาท 2.บริเวณตลาดศาลาน้ำร้อน ห่างจากรถไฟฟ้าสายสีทองกับสีส้ม (กำลังก่อสร้าง) 800 เมตร บนเนื้อที่รวม 23 ไร่

3.ใกล้สถานีรถไฟเชียงราก และ ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต บนเนื้อที่ 18 ไร่ เป็นคอนโดฯ 1,795 ยูนิต ราคาเริ่ม 1.34 ล้านบาท และ 4.ที่ดินเปล่าตรงข้ามสถานีรถไฟเชียงใหม่ ถนนเจริญเมือง รวม 15 ไร่ แต่ตัดมาทำก่อน 7 ไร่ ทำเลถือว่าอยู่ในเมือง ดราฟต์แรกออกแบบทำคอนโดฯ 720 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.5 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แปลงที่ดินรถไฟในเชียงใหม่อาจมีข่าวดีทำเป็นบ้านเดี่ยวก็ได้

ไทม์ไลน์บ้านเพื่อคนไทยปี 2568-2570 หลังจากนายกฯอิ๊งค์กดปุ่มเปิดตัว และเปิดให้จองโครงการวันที่ 17 มกราคมแล้ว จะเริ่มต้นกระบวนการสร้าง-ขาย-โอนตั้งแต่กุมภาพันธ์ 2568 ตามแผนคาดว่าจะส่งมอบบ้านเพื่อคนไทยโครงการนำร่องในเดือนธันวาคม 2568 จำนวน 154 หน่วย, เดือนมิถุนายน 2568 กำหนดส่งมอบ 4,256 หน่วย, เดือนธันวาคม 2569 ส่งมอบ 56,000 หน่วย และภายในปี 2570 ส่งมอบอีก 39,590 หน่วย รวมเป็น 100,000 หน่วย

ผ่อนถูกกว่าบ้าน/คอนโดฯเอกชน 2-8 เท่า

ประเด็นน่าสนใจอยู่ที่โครงการรัฐบ้านเพื่อคนไทย ถ้าหากดำรงเป้าหมายบรรเทาภาระการผ่อนอยู่ที่เดือนละ 4,000 บาท จะเป็นแม่เหล็กที่มีพลังดึงดูดมหาศาล เมื่อเปรียบเทียบกับราคาตลาดที่มีการซื้อขายจริง ซึ่งเป็นราคาที่สะท้อนต้นทุนการพัฒนาโครงการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป

โดยตัวที่กำหนดความถูกความแพงของที่อยู่อาศัยก็คือ ต้นทุนราคาที่ดิน ซึ่งไม่เคยลดราคา แต่นับวันยิ่งจะแพงขึ้นทุกวันเพราะความเจริญของเมืองจากการตัดถนนใหม่ สร้างรถไฟฟ้าและทางด่วน

โดย “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากการสำรวจราคาตลาดคอนโดฯบน 4 ทำเลที่รัฐบาลอิ๊งค์จะลงทุนทำโครงการนำร่องบ้านเพื่อคนไทย

จะเห็นข้อมูลภาระการผ่อนต่อเดือนของคอนโดฯเอกชนอยู่ที่เดือนละ 9,500-23,000 บาท เปรียบเทียบกับงวดผ่อนเดือนละ 4,000 บาท แสดงว่าการซื้อโครงการเอกชนจะมีงวดผ่อนสูงกว่าบ้านเพื่อคนไทย ตั้งแต่ 2-8 เท่า (ดูตารางประกอบ)

เบื้องต้น แนวทางการคำนวณงวดผ่อนเดือนละ 9,500-23,000 บาทดังกล่าว เป็นการคำนวณสินเชื่อที่อัตราดอกเบี้ย 5.3% ระยะเวลาในการผ่อนชำระ 30 ปี และไม่มีหนี้สินอื่น ๆ โดยยอดผ่อนชำระต่อเดือนคิดเป็น 1 ใน 3 ของรายได้ต่อเดือน จากตารางคำนวณของธนาคารแห่งประเทศไทย

“โครงการบ้านเพื่อคนไทยที่จะนำที่ดินของการรถไฟฯ มาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย แสดงให้เห็นว่ารัฐบาลมีการคิดและวางแผนร่วมกับการรถไฟฯมาแล้ว เพราะบางทำเลเคยมีการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์มาก่อนหน้านี้ และถ้าโครงการนำร่องประสบความสำเร็จ คาดว่าจะมีการนำที่ดินรถไฟที่มีจำนวนมาก และกระจายอยู่ทั่วประเทศ นำมาพัฒนาเพิ่มเติมอีกแน่นอน”

ทั้งนี้ ทั้ง 4 ทำเลในโครงการนำร่อง เป็นทำเลที่มีการพัฒนาโครงการของเอกชนเกิดขึ้นแล้วทั้งบ้านและคอนโดฯ แต่นโยบายให้ผ่อนเดือนละ 4,000 บาท ทำให้สร้างความแตกต่างอย่างชัดเจน แม้ว่าโครงการนี้จะด้อยกว่าในเรื่องของกรรมสิทธิ์

เพราะทำสัญญาเป็นสิทธิการเช่าระยะยาวโดยให้อยู่อาศัยได้นาน 99 ปี แต่ถ้าสามารถพัฒนาโครงการและมีรูปแบบโครงการไม่ด้อยกว่าโครงการภาคเอกชน บ้านเพื่อคนไทยจะกลายเป็น 1 ในทางเลือกที่ประชาชนทั่วไปให้ความสนใจแน่นอน”

คอนโดฯเอกชนย่าน กม.11 ตร.ม.ละ 2 แสน

โดยรายละเอียดของทั้ง 4 ทำเลโดยเฉพาะในส่วนของราคาขายเมื่อเปรียบเทียบกับภาคเอกชน มีดังนี้

1.“ที่ดินในทำเล กม.11” อยู่ย่านห้าแยกลาดพร้าว วิภาวดีรงสิต เป็นที่ดินรถไฟขนาด 279 ไร่ อยู่ในแผนพัฒนาศูนย์คมนาคมพหลโยธิน เพราะติดกับสถานีกลางบางซื่อ ก่อนหน้านี้เคยมีแผนทำที่อยู่อาศัยสำหรับคนมีรายได้น้อย และคนทำงานในการรถไฟฯ ทำเลโดยรอบทั้งในฝั่งเตาปูน บางซื่อ มีคอนโดฯเอกชนขึ้นอยู่อย่างหนาแน่นเชื่อมมาถึงห้าแยกลาดพร้าว พหลโยธิน วิภาวดีรังสิต

ซึ่งคอนโดฯเอกชนในทำเลนี้มีราคาค่อนข้างสูง เพราะอยู่ในแนวรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง มีราคาขาย 100,000-195,000 บาท/ตารางเมตร เฉลี่ยอยู่ที่ 140,000 บาท/ตารางเมตร หรือ 4.2 ล้านบาท/ยูนิต สำหรับห้องขนาด 30 ตารางเมตร

ซึ่งถ้าคิดราคาเฉลี่ย 4.2 ล้านบาทเป็นเกณฑ์ ลูกค้าที่ซื้อและโอนได้ จะต้องคนที่มีรายได้ 60,000 บาท/เดือน กรณีถ้าเลือกซื้อราคาต่ำกว่านี้ เช่น 3 ล้านบาท/ยูนิต ก็ต้องมีเงินเดือนไม่ต่ำกว่า 42,000 บาท/เดือน เทียบกับบ้านเพื่อคนไทย รัฐบาลอิ๊งค์ให้ผ่อนเดือนละ 4,000 บาทเท่านั้น แถมไม่ต้องมีเงินเดาวน์ เงินจองแต่อย่างใด

ย่านธนบุรี ทำเลอนาคต 2 รถไฟฟ้า

2.“ที่ดินรอบสถานีธนบุรี” ขนาด 21 ไร่ 3 งาน แปลงไม่ใหญ่มาก แต่ก็ใหญ่พอสำหรับทำคอนโดฯ ก่อนหน้านี้การรถไฟฯเคยมีแผนพัฒนาเป็นศูนย์การแพทย์สมัยใหม่เพราะอยู่ไม่ไกลจากศิริราช และต้องการนักลงทุนเข้ามาต่อยอดพัฒนาโครงการผสมผสานหรือมิกซ์ยูส ถือได้ว่าอยู่ในทำเลที่ดี ไม่ไกลจากสถานีบางขุนนนท์ของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

การเดินทางสะดวกทั้งรถโดยสารประจำทาง เรือโดยสาร และรถยนต์ส่วนบุคคล ในอนาคตเมื่อสายสีส้มตะวันตก (กำลังก่อสร้าง) เปิดให้บริการ สถานีบางขุนนนท์จะกลายเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 สาย ศักยภาพของที่ดินจะเปลี่ยนโฉมหน้าได้อีกมาก

ที่ดินรถไฟโซนสถานีธนบุรี อยู่ในแนวรถไฟฟ้าสีน้ำเงิน 2 เส้นทาง จากเตาปูนและจากหัวลำโพง กำลังจะมีสายสีส้มมาเพิ่มเติมอีกในอนาคต สถิติรอบ 10 ปี มีคอนโดฯเปิดขายคึกคัก ราคาเฉลี่ย 105,000 บาท/ตารางเมตร หรือ 3.15 ล้านบาทต่อห้องชุดไซซ์ 30 ตารางเมตร หรือผู้ซื้อต้องมีรายได้ 42,000 บาท/เดือน

เชียงรากมีดีมานด์สามมหา’ลัย 1 แสนคน

3.“ที่ดินรอบสถานีรถไฟเชียงราก” เบื้องต้นเรื่องของขนาดที่ดินไม่ได้มีการพูดถึง ปัจจุบันเป็นสถานีรถไฟของเส้นทางรถไฟสายเหนือ สายอีสาน และมีสถานีของรถไฟฟ้าสายสีแดงด้วย ในอนาคตจะมีรถไฟความเร็วสูงสายเหนือ-อีสาน ไฮไลต์อยู่ที่เป็นสถานีสำหรับคนที่ต้องการไป ม.ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต, ม.กรุงเทพ และ ม.รังสิต

ประเมินว่ามีประชากรทำงานและเรียนหนังสือไม่ต่ำกว่า 100,000 คน ทำให้มีดีมานด์การเช่าจากกลุ่มนักศึกษา คนทำงานมหาวิทยาลัยสูงตามไปด้วย ในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีแดงต่อขยาย (รังสิต-ม.ธรรมศาตร์ รังสิต) ยิ่งทำให้ทำเลนี้น่าสนใจมากขึ้นไปอีก

ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯในพื้นที่รอบ 3 มหาวิทยาลัยอยู่ที่ 56,500 บาท/ตารางเมตร หรือราคาขายเฉลี่ย 1.695 ล้านบาท/ยูนิต ถึงแม้เป็นราคาคอนโดฯที่ไม่สูงมาก แต่ผู้ซื้อก็ต้องมีเงินเดือนหรือรายได้ไม่ต่ำกว่า 23,000 บาท/เดือน จึงจะสามารถขอและได้รับอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารได้

เชียงใหม่โครงการนำร่องอยู่ในเมือง

สุดท้าย 4.“ทำเลรอบสถานีรถไฟเชียงใหม่” ขนาดที่ดิน 60 ไร่ ในอนาคตโครงการบ้านเพื่อคนไทยเมื่อก่อสร้างและส่งมอบให้เข้าอยู่สำเร็จ จะช่วยให้กลุ่มคนต่างถิ่นที่เข้าไปเรียนหนังสือ จบแล้วทำงานในเชียงใหม่ สามารถมีที่อยู่อาศัยราคาถูกง่ายขึ้น ในอนาคตมีแผนก่อสร้างรถไฟฟ้ารางเบา รถไฟความเร็วสูง ยิ่งเพิ่มเสน่ห์ให้เชียงใหม่ที่เป็นเมืองศูนย์กลางความเจริญของภาคเหนือตอนบน และเมืองท่องเที่ยวหลักของไทย

ทั้งนี้ สำรวจราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯ ไซซ์ 30 ตารางเมตร ในพื้นที่อำเภอเมืองเชียงใหม่อยู่ที่ 79,500 บาท/ตารางเมตร หรือ 2.385 ล้านบาท/ยูนิต เท่ากับผู้ซื้อต้องมีรายได้ไม่ต่ำกว่า 32,000 บาท/เดือน จึงจะสามารถขอสินเชื่อได้

“นโยบายบ้านเพื่อคนไทยราคาไม่แพง และมีเงื่อนไขการจ่ายเงินผ่อนเดือนละ 4,000 บาทแบบนี้ เป็นเรื่องดีกับคนในประเทศไทยแน่นอน เพียงแต่อาจจะต้องพิจารณาคัดกรองเพื่อให้ได้คนที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ๆ ไม่ใช่มีกลุ่มนักลงทุนเข้าไปเป็นเจ้าของ แล้วนำมาปล่อยเช่าช่วงอีกต่อหนึ่ง

ข้อเสนอแนะควรจะต้องมีข้อกำหนดในการป้องกันไม่ให้กลุ่มที่ได้สิทธิในตอนแรก นำที่อยู่อาศัยมาปล่อยเช่าช่วง เพื่อให้โครงการนี้เป็นประโยชน์ต่อคนไทยโดยทั่วถึงกันอย่างแท้จริง”

12/1/2568  ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 12 มกราคม 2568 )