“ศุภาลัย” ยิ่งวิกฤตยิ่งแกร่ง ลงทุน 4.6 หมื่นล้าน-ลุยคอนโด First Jobber

แปลกแต่จริง ค่ายศุภาลัยยิ่งมีวิกฤตเศรษฐกิจ ผลประกอบการยิ่งแข็งแกร่ง

หากมองจากมุมตลาดรวมที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2567 ที่คาดการณ์โครงการเปิดตัวใหม่ติดลบ -40% แล้วย้อนกลับมาดูแผนปี 2568 อาจเปิดน้อยลงแต่ก็ยังถือว่ามากโขอยู่ มูลค่าโครงการใหม่อยู่ที่ 46,000 ล้านบาท แสดงถึงความแข็งแกร่งจากภายใน

เรื่องที่น่าจะเป็นการส่งสัญญาณที่กระตุกต่อมอิจฉาของคู่แข่ง ศุภาลัยบอกว่าปีนี้จะหันมาบุกสินค้าคอนโดมิเนียมอย่างเอิกเกริก 8 โครงการ มูลค่ารวม 12,830 ล้านบาท ท่ามกลางบรรยากาศคอนโดฯ แต่ละห้องขายยากขายเย็น แถมกดต้นทุนราคาเฉลี่ยต่ำแสนบาท/ตารางเมตร บนทำเลแนวรถไฟฟ้า บางโครงการคอนเฟิร์มมาแล้วว่าใกล้สถานีอีกต่างหาก

ธีมธุรกิจปีนี้จึงนำเสนอ Supalai Future Proof 2025 เพราะ “…เราพรูฟแล้วไม่ว่าตลาดจะเป็นอย่างไรก็ตาม สถานะการเงินที่แข็งแรง มองว่าใช้โอกาสที่แนวโน้มปีนี้ซัพพลายใหม่เปิดตัวไม่เยอะนัก แต่ดีมานด์ที่ยังเห็นชัดเจน ทำให้มั่นใจเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ และกินส่วนแบ่งตลาดได้ดีขึ้น”

ยกระดับสู่บริษัทข้ามชาติ

โดย CEO “ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) อัพเดตพอร์ตอสังหาริมทรัพย์รวมปีนี้ 97,876 ล้านบาท มีอัตราหนี้หรือ Net Gearing 51% หมายความว่ามีส่วนผู้ถือหุ้นมากที่สุดในกลุ่มบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหุ้นอยู่ที่ 52,929 ล้านบาท ต้นทุนการเงินขยับจาก 2.2% มาเป็น 2.97%

แต่ก็ยังต่ำที่สุดในขณะนี้ เครดิตสกอริ่งสถิติอยู่ที่ระดับ A ต่อเนื่องสิบปีตั้งแต่ปี 2557-2567 บาลานซ์แหล่งระดมทุนอย่างละครึ่ง/ครึ่งระหว่างการออกหุ้นกู้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3% (เฉลี่ยออกหุ้นกู้ปีละ 8,000 ล้านบาทบวกลบ) กับการใช้สินเชื่อโปรเจ็กต์โลนจากแบงก์ มีอัตราหนี้ต่อทุน 0.85 เท่า โดยมีกำไรสุทธิ 4,201 ล้านบาท ณ งวด 9 เดือน (มกราคม-กันยายน 2567)

“ต้นทุนการเงิน 2.97% เทียบกับเรตเอ็มแอลอาร์เฉลี่ยที่ 6% แสดงว่าถ้าเงินกู้ 10,000 ล้านบาท ศุภาลัยมีต้นทุนดอกเบี้ยถูกกว่าคู่แข่ง 300 ล้านบาท ถ้ากู้ 20,000 ล้านบาทก็เท่ากับประหยัดค่าดอกเบี้ย 600 ล้านบาท บวกกับกลยุทธ์เรื่องแบรนด์ เราใช้แบรนด์ศุภาลัยทุกโครงการทั้งบ้านและคอนโดฯ ทำให้ประหยัดงบฯการสื่อสารกับผู้บริโภคได้อีกเฉลี่ย 300-500 ล้านบาท เทียบกับคู่แข่งที่แตกแบรนด์ออกมาจำนวนมาก และไม่ได้ใช้ชื่อบริษัทมาตั้งชื่อแบรนด์ จึงจำเป็นต้องใช้งบฯการตลาดที่มากกว่า”

จุดเน้นอยู่ที่พอร์ตลงทุนรวมในประเทศ บวกกับต่างประเทศที่ประสบความสำเร็จเกินต้านในออสเตรเลีย ทำให้ปี 2568 ประกาศยกระดับศุภาลัยในการก้าวสู่การเป็นบริษัทข้ามชาติ (Multinational Company) อย่างเต็มตัว เบ็ดเสร็จตามแผนลงทุนปีนี้ จะมีโครงการระหว่างพัฒนารวมเกือบ 300 โครงการ แบ่งเป็นการลงทุนอสังหาฯในออสเตรเลีย 24 โครงการ รวมมูลค่าโครงการ 185,500 ล้านบาท เป็นเงินลงทุนของศุภาลัย 22,300 ล้านบาท ผลงานปี 2567 มียอดขายเติบโต 49% จากปี 2566 แผนปี 2568 ประกาศเปรี้ยงเดียวด้วยเป้าโตเพิ่ม 100%

พอร์ตลงทุนในประเทศ ตั้งงบฯจัดซื้อที่ดิน 8,000 ล้านบาท เพื่อขยายการพัฒนาโครงการในทำเลใหม่ ๆ ที่มีศักยภาพ ย้ำความเป็นเจ้าตลาดในภูมิภาคซึ่งพัฒนาแล้ว 30 จังหวัด ปีนี้เพิ่มจังหวัดใหม่ “ลพบุรี สุพรรณบุรี เกาะสมุย” ยังไม่นับรวมแลนด์แบงก์บนทำเลถนนอุทยานซึ่งเป็นถนนสวยที่สุดในอาเซียน โซนสุขุมวิท 39 ภูเก็ต รวมทั้งคว้าที่ดินผืนใหญ่ 200 ไร่ ติดดรีมเวิลด์ ย่านรังสิต คลอง 2

เป้ายอดขาย 3.2 หมื่นล้านโต 20%

ถัดมา “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ ศุภาลัย เปิดข้อมูลปี 2567 เปิดตัว 41 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 52,380 ล้านบาท มียอดขายรวม 26,743 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านแนวราบ 37 โครงการ อยู่ใน กทม.-ปริมณฑล 16 โครงการ, ต่างจังหวัด 21 โครงการ และคอนโดมิเนียม 4 โครงการ

ปี 2568 ตั้งเป้ายอดขาย 32,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5,257 ล้านบาท หรือเพิ่ม 20% ตั้งเป้ารับรู้รายได้ 30,000 ล้านบาท โดยวางแผนเปิดตัว 36 โครงการใหม่ แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 28 โครงการ คอนโดฯ 8 โครงการ มูลค่ารวม 46,000 ล้านบาท ลดลง 6,380 ล้านบาท หรือลดลง -12%

อำนาจการแข่งขันของศุภาลัยดูได้ 2 จุดหลัก คือ คอนโดฯใหม่ ถึงแม้จะมีเสียงบ่นสินค้าคอนโดฯโอเวอร์ซัพพลาย จนทำให้มีการเปิดคอนโดฯใหม่ในปี 2567 ต่ำสุดในรอบสิบปี แต่ศุภาลัยเปิดมุมมองแบบเหรียญอีกด้านว่า สาเหตุที่กล้าเดินหน้าตลาดคอนโดฯ เพราะต้นทุนราคาที่ดินปีนี้ใกล้เคียงกับ 5 ปีที่แล้ว ราคาวัสดุหลักทั้งเหล็กกับปูนก็ถูกแช่แข็ง นั่นหมายความว่าทำคอนโดฯ เปิดขายปี 2568 มีต้นทุนใกล้เคียงปี 2562-2563 ซึ่งเป็นยุคเริ่มต้นโควิด

คอนโดฯศุภาลัยปีนี้ 5 แห่งอยู่ในเมืองกรุง อีก 3 แห่งโยนซัพพลายเติมในพัทยา 2 โครงการ ภูเก็ตอีก 1 โครงการ คีย์นัมเบอร์อยู่ที่กลยุทธ์การแข่งขันนำเสนอราคาต่ำแสนบาท/ตารางเมตร ซึ่งเป็นโมเดล Value for Money สำหรับผู้ซื้อ เพราะเทียบราคาตัวต่อตัว แบรนด์ชนแบรนด์ ทำเลชนทำเล ศุภาลัยมั่นใจว่านำเสนอราคาที่อยู่อาศัยได้ถูกกว่าคู่แข่ง 15-20%

ขณะที่บ้านแนวราบปีนี้เน้นกำลังซื้อลูกค้าเอื้อมถึงได้ เจาะกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท มีการพัฒนาแบบบ้านใหม่ เพิ่มการลงทุนในที่ดินขนาดใหญ่ เพื่อสร้างคอมมิวนิตี้แห่งการอยู่อาศัยทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาค ทีเด็ดน่าจะเป็นการเพิ่มระยะเวลารับประกัน โดยคอนโดฯเดิมรับประกันโครงสร้าง 5 ปี เพิ่มเป็น 10 ปี ส่วนควบจากเดิม 2 ปี เพิ่มเป็น 3 ปี และบ้านจัดสรรจากเดิมรับประกันส่วนควบ 1 ปี เพิ่มเป็น 3 ปี นำร่องที่คอนโดฯศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ, ศุภาลัย เซนส์ ศรีนครินทร์ และบ้านแนวราบ ศุภาลัย เอสเซ้นส์ บางนา-สุวรรณภูมิ

บุกหนักเมืองรอง-ราคา 10 ล้าน

ขณะที่อำนาจการแข่งขันศุภาลัยต้องนับรวมสตอรี่การลงทุนในต่างจังหวัด โดยแผนลงทุนใหม่ปีนี้ 46,000 ล้านบาท แบ่งสัดส่วนโซนเมืองกรุง 26,220 ล้านบาท (บ้าน 15,890 ล้านบาท คอนโดฯ 10,330 ล้านบาท) สัดส่วน 57% พอร์ตต่างจังหวัด 19,780 ล้านบาท (บ้าน 17,280 ล้านบาท คอนโดฯ 2,500 ล้านบาท) สัดส่วน 43% ซึ่งมีโอกาสที่พอร์ตลงทุนต่างจังหวัดจะมีสัดส่วนครึ่ง/ครึ่งเทียบกับโซนเมืองกรุง …อีกไม่นาน อีกไม่นาน

ถอดรหัสพอร์ตลงทุนต่างจังหวัดมีจุดเน้นขยายตัวเข้าเมืองรอง เป็นสปริงบอร์ดด้านรายได้หลักของบริษัท หลังจากยึดกุมพื้นที่เมืองหลัก ทางศุภาลัยเข้าไปบุกเมืองรองตั้งแต่ 4-5 ปีที่แล้ว อาทิ พิษณุโลก นครสวรรค์ ลำพูน ลำปาง เชียงราย สุราษฎร์ธานี จันทบุรี ประจวบฯ ฯลฯ โดยเพิ่มตัวชี้วัดจากจำนวนประชากร รายได้ต่อหัวซึ่งวัดจาก GPP (เทียบกับ GDP ประเทศ) และประเมินเบื้องต้นจากจำนวนสาขาแบงก์ ห้างค้าปลีกอย่างโรบินสัน โลตัส บิ๊กซี เมืองที่มีมหาวิทยาลัย สนามบินและสนามบินนานาชาติ น่าสนใจว่าเมืองรองเหล่านี้มีกำลังซื้อบ้าน 10 ล้านบาทซุกซ่อนอยู่

“ตลาดต่างจังหวัดต้องบอกว่า ปีนี้ศุภาลัยลงทุนแอ็กเกรสสีฟพอสมควร มูลค่าโครงการเกือบ 20,000 ล้านบาท ในขณะที่เทรนด์ปี 2568 ตลาดรวมอสังหาฯไม่แตกต่างจากปีที่แล้ว ทั้งซัพพลายใหม่เข้าตลาดมีค่อนข้างน้อย กลยุทธ์ลงทุนแบบแอกเกรสสีฟ ดีลิเวอรี่โปรดักต์ดี ๆ ในราคาที่คุ้มค่า เราจึงเชื่อว่าปีนี้จะเป็นปีที่ดีของศุภาลัย”

2/2/2568  ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 2 กุมภาพันธ์ 2568 )