PL-700万バーツ未満の住宅ローンが通らない問題が広がる イングに「金利引き下げ・LTV規制緩和」の対策提案

2024年第3四半期、不動産業界に危険信号が点灯しています。2024年前半（1月〜6月）、市場の販売実績は-28%と大幅なマイナスを記録しました。3百万バーツ以下の大衆向け住宅とコンドミニアムでは、ローン拒否率または融資不承認率が50-70%に達しています。これは、GDPの90%に相当する家計債務の問題を抱えているためです。

これまで、不動産開発業者にとっての安全圏は、5-7百万バーツの中流市場でした。月収5-7万バーツの購入者が対象で、ローン不承認の問題がほとんどなかったからです。最近、住宅ローン協会は、ローン不承認率が25%から50%に上昇したと報告しています。

これに続いて、クルンタイ銀行とTTBの幹部が、5-7百万バーツの住宅ローンにおいて、不良債権（NPL）の傾向が増加していると一致した情報を提供しました。要注意債権（SM）の指標が膨らみ始めており、その大半が2軒目、3軒目の住宅購入ローンだとのことです。

「プラチャーチャート・ビジネス」は、住宅業界の2つの協会長に特別インタビューを行い、共に答えを探し、解決策を見つけ出すことで、年末の最終四半期には状況を少しでも好転させられるのではないかと期待しています。

2024年第3四半期は良いニュースなし - 販売は横ばい

まず、アナンダ・デベロップメント株式会社の不動産事業部門最高経営責任者であり、タイ・コンドミニアム協会会長でもあるプラサート・デュライヤサティット氏は、年初から、ローン不承認の影響が加速的に拡大し、3百万バーツ以下の低価格帯から5-7百万バーツの価格帯に広がり、7-10百万バーツの市場にまで影響が及ぶ傾向にあると予測していたと述べています。

実際の現場調査から得た販売統計を分析すると、2024年前半のバンコク首都圏の市場全体は1,630億3,000万バーツで、2023年前半の2,256億3,200万バーツと比較して-28%のマイナスとなっています。

内訳を見ると、3百万バーツ以下のセグメントは-51%と大幅なマイナスで、大衆市場の購買力がほぼ半減したと言えます。3-5百万バーツの価格帯は-45%、5-7百万バーツの価格帯は-11%、7-10百万バーツの価格帯は-23%のマイナスとなっています。

新規販売がプラスまたは横ばいを維持しているのは、10百万バーツ以上の住宅およびコンドミニアム市場のみです。

「我々は10年以上低金利の環境にあり、ここ2年で高金利になったばかりです。金利1%の上昇は、月々の返済負担を8%増加させます。この影響は新規購入者だけでなく、既存のローン返済中の人々にも及んでいます。」

2024年第3四半期の見通しについては、販売の回復は見られず、譲渡も横ばいと予想されます。これは国内顧客市場と海外顧客市場の両方に当てはまり、バーツ高が急速に進んでいることも要因です。

第4四半期にコンドミニアム完成が860億バーツに達する

コンドミニアム協会会長は、建設中のコンドミニアムの統計に関する新たな問題をリアルタイムで提起しました。2024年第4四半期に完成予定のコンドミニアムが最も多く（グラフ参照）、1四半期だけで860億5,200万バーツの価値があります。これは2024年第1四半期の356億8,600万バーツ、第2四半期の207億7,800万バーツ、第3四半期の332億3,500万バーツと比較して非常に高い数字です。これはわずか11の大手不動産ブランドからのものであり、数え切れない中小の不動産開発業者は含まれていません。

860億バーツの大規模なコンドミニアムが完成するということは、引き渡しの準備が整い、販売を譲渡に変換する準備ができているということです。もしこの全額が譲渡できれば、不動産業界は年末に向けて経済の旋風を巻き起こすことになります。なぜなら、開発業者が受け取る譲渡金は関連するサプライヤーに送られ、譲渡を受けた顧客は修繕、増築、家具や電化製品の購入などで出費をするからです。これは経済システムにおける乗数効果として2.9倍となり、計算すると2,400億から2,500億バーツの経済効果をもたらします。

不動産業界は譲渡収入で社債債務の返済を期待

「逆に、融資へのアクセスが困難なため、または高金利による高い返済コストのために譲渡が滞れば、経済の旋風は時限爆弾に変わり、在庫として手元に滞留する負担となり、国の金融システムの安定性の問題にまで発展する可能性があります。」

焦点は、2024年第4四半期の譲渡が不動産会社に大きな収入をもたらし、特にこの最終四半期に返済期限を迎える社債債務の返済に充てられることです。不動産業は高額な投資を必要とする事業であり、プロジェクト開発を継続的に支えるための新たな投資資金が常に必要です。しかし、金融市場は引き締まっており、社債発行も滞っており、開発業者の信用格付けが次々と引き下げられています。

したがって、新しく完成したコンドミニアムには、顧客が所有権譲渡のための融資を承認されることへの大きな期待がかけられています。

高金利・バーツ高・海外顧客の減速

さらに複雑な問題は、高金利の影響がバーツ高の急速な進行につながり、タイのコンドミニアムの49%の購入枠を持つ海外顧客、特に第1位の購入者である中国の顧客にとって新たな問題が生じていることです。為替レートのコストが1ヶ月足らずで7%上昇し、以前は1元が5.1-5.2バーツだったものが、2024年9月15日時点で4.68バーツになっています。

これは平均7%の為替レートの上昇が、直接的に外国人にとって7%の自動的な価格上昇をもたらし、タイのコンドミニアム所有権の譲渡決定を魅力的でなくし、譲渡コストが下がるまで決定を先送りする可能性があることを意味します。

「海外顧客市場の重要性は、コンドミニアムの主要な購買力として25-30%のシェアを占めており、非常に高い割合です。」

時間との競争「LTV規制緩和・金利引き下げ」

パトンタン・チナワット政権への政策提言として、最も重要なのは金利の引き下げを急ぐことです。これは新規と既存の2つの方向で融資顧客の負担を軽減します。新規融資顧客には低金利のローンパッケージを用意し、既存の融資返済中の顧客に対しては、現在の金融機関システムにおける住宅ローン残高2.7兆バーツを評価し、1%は270億バーツに相当します。

金利をわずか25ベーシスポイント、つまり0.25%引き下げるだけで、70億バーツの価値があり、借り手の利息支払い負担を直接軽減し、返済額のより多くが元本に充てられ、不良債権化の可能性も低下します。

「これが我々が金利引き下げを求める理由です。新たな購買力を刺激し、現在ローンを返済中の人々の不良債権化を防ぐためです。さらに、金利引き下げはバーツ高の急速な進行を抑え、海外顧客がコンドミニアムの購入と譲渡に関心を持つよう促す効果もあります。」

2つ目は、政府または中央銀行にLTV（Loan to Value、2軒目以降の住宅ローン申請時に20-30%の頭金を義務付ける措置）規制の一時的な緩和を求めることです。コロナ後の2022年の指標によると、中央銀行がLTVを緩和し、100%および110%（住宅ローン100%+リフォームローン10%）のローン申請を許可したことで、3百万バーツ以下の大衆市場の購入・譲渡が、2019年から2021年にかけて-9%から-18%と継続的にマイナスだったものが、26%のプラス成長に転じ、その後再びマイナスに戻っています。

3-5百万バーツの価格帯では、-5%から-23%のマイナスだったものが15%のプラスに転じ、5-7百万バーツの価格帯では、-5%から-24%のマイナスだったものが10%のプラスに転じ、その後再びマイナスに戻っています。

「問題はもはや低価格帯市場にとどまらず、中価格帯市場にまで広がっています。LTV規制の緩和が低価格帯市場を刺激できないことを認めざるを得ませんが、5-7百万バーツ以上の価格帯を刺激する機会があります。顧客には潜在能力があり、システム内に貯蓄があり、2軒目、3軒目の家を購入します。彼らは住宅ローン金利がビジネスローン金利より低いことを好みます。LTV規制を緩和し、20-30%の頭金を支払う必要がなければ、子供や孫のために購入する準備ができています。」

住宅ローン利息の所得控除を30-50万バーツに引き上げる提案

一方、スタパーン・エステート株式会社のCEOであり、住宅事業者協会の会長でもあるスントン・サタポン氏は、大局的に見て、5-10百万バーツの市場では、購入行動が2軒目の家を購入する能力のあるグループで、銀行システム内に貯蓄があり、5百万バーツ未満の初めての家を購入するグループとは異なると付け加えました。

したがって、政府に5-7百万バーツ以上の住宅購入を支援することに焦点を当てるよう提案しています。これは経済を動かすためです。職場の移動、子供の学校に近いこと、親が郊外に住みたいという理由以外に、このグループはビジネスの必要性のために購入したり、中小企業やスタートアップに賃貸するための投資目的で購入したりする理由もあります。

スタパーン・エステートの場合、5-7百万バーツの家を購入する顧客は、既婚または結婚予定のグループで、二人で共同購入し、収入が4-6万バーツ、または家族で8万-12万バーツ、30年のローン期間、月々の返済額が4-7万バーツです。

平均的な世帯収入が年間80万バーツの場合、15-20%の個人所得税率に直面し、これはかなりの負担です。なぜなら、タイの統計では1,000万人が納税義務があり、600万人が控除対象となり、実際に納税しているのは400万人で、彼らが国への納税負担を背負っているからです。

政策提言として、政府に住宅ローン利息の所得控除額の引き上げを検討するよう求めています。現在は10万バーツですが、30-50万バーツに上限を拡大することを提案しています。これにより、住宅ローンの返済とビジネスの運営に使える所得が増えます。

「ローン申請が10%以上拒否される歴史は既に驚くべきことですが、スタパーン社では23%に達し、住宅ローン協会の数字では50%に達しています。これは住宅事業においてこれほどの規模で起こ