不動産専門家が2025年の展望を語る：世界情勢がタイに構造改革を迫る年に

不動産促進策の期限切れに伴う空白期間。前回の措置は2024年12月27日に終了しました。

2025年の経済見通しは、国内外の圧力要因により予測不能な未来に満ちています。そのため、政府の施策の延長が必要となり、プータンタン・チナワット政権に支援と援助を要請する書簡の提出につながりました。これは、事業者が今後1年間、事業を維持できるようにするためです。

最近、「プラチャーチャートビジネス」はタイコンドミニアム協会会長の「プラサート・テゥドゥンサティット」氏と、タイ商工会議所不動産・デザイン・建設グループ貿易協会会長の「イサラ・ブンヤン」氏に特別インタビューを実施しました。短期的な課題への対処と並行して、経済システムの構造的な問題に目を向ける必要がある時期に来ているようです。

不動産延長でGDP1.8%押し上げ

不動産セクターの焦点は耐久財である住宅にあります。しかし、2025年のトレンドは、全体的な経済の減速が続き、購買力は回復せず、金利上昇とは逆行しています。家計債務の脆弱性や、銀行による住宅・コンドミニアムローンの厳格化も見られます。NESDCは、今年のGDP成長率を2.3-3.3%と予測しており、これは政府支出、民間投資、観光業の回復に依存しています。観光業だけが良好な回復を示す経済の原動力となっている一方、輸出セクターはトランプ2.0による津波レベルの嵐に直面しています。

このため、7つの不動産関連協会（1.タイ商工会議所不動産・デザイン・建設グループ貿易協会委員会、2.タイコンドミニアム協会、3.住宅事業者協会、4.タイ不動産協会、5.住宅建設事業者協会、6.不動産販売マーケティング協会、7.タイ不動産仲介業者協会）は共同で、プータンタン・チナワット首相宛に4つの主要な支援要請を含む書簡を送付しました：

1.不動産促進策を1年延長し、2025年12月31日まで期限を延ばすことを提案。これには、譲渡手数料を2%から0.01%に、抵当権設定手数料を1%から0.01%に引き下げることが含まれます。これにより、100万バーツあたりの負担が3万バーツから300バーツに軽減されます。7百万バーツ以下の住宅購入に適用され、新築（一次取得）と中古住宅の両方が対象となります。

なお、今回の政府措置の延長要請において、注文住宅事業や自己所有地への建設については、2025年12月31日まで最大10万バーツの税控除が2年間適用される権利がすでにあるため、今回の検討事項には含まれていません。

2.政府系銀行（政府貯蓄銀行とGHバンク）を通じた低所得者・中所得者向けの低金利融資措置を2025年も継続することを提案。

3.経済回復が依然として弱い状況を考慮し、2025年の土地建物税を50%削減するよう政府に要請。

4.住宅・商業用地開発プロジェクトの土地面積縮小に関する政策の進捗状況確認を要請。特に、住宅団地開発において、一戸建ての最小区画を50平方ワーから35平方ワーに、二戸建ては35平方ワーから28平方ワーに、タウンハウスは現在の16平方ワーから14平方ワーに縮小する基準について。この措置は、内務省が主導する土地区画整理中央委員会の告示改正手続きの途中にあります。

7つの不動産関連協会は、2025年の不動産促進策によりGDPが1.8%上昇すると予測しています。

不動産はL字型回復

2025年の不動産トレンドについて、「プラサート」コンドミニアム協会会長は、2025年は事業運営が最も困難な年になると述べています。経済課題は最も難しく、最も挑戦的で、問題解決には最も長い時間がかかるでしょう。これは構造的な問題と消費者の購買力に関する問題だからです。回復パターンはL字型となり、問題解決には長期間を要します。

「回復トレンドがK字型と言われていますが、今日のタイ人の需要に関しては、もはや交点がないK字型となっています。住宅価格とタイ人の購買力の間に交点が見つかりません。日を追うごとに乖離が広がり、異なる方向に進んでいます。住宅価格は特定のポイントまで上昇し、さらに上昇し続けますが、購買力は元の位置のままで追随できていません。もはや交点がなく、平行線でさえありません。むしろ乖離は広がり、さらに開いていきます。これが国内市場の状況です」

L字型の説明は、上昇部分が不動産価格を表しています。土地コストは毎日上昇しており、これは政府のメガプロジェクトへの投資、新道路建設、高速道路、特に重要なのは電車がバンコクの全方向に延びていることの結果です。一方で、消費者の購買力は不動産価格に追いついていません。これが最も解決が難しい課題の一つとなっています。

「長期債務に対する消費者の信頼は、長期債務を負う前に職の安定性が必要です。銀行は融資を行いますが、仕事が安定していなければ融資しません。不安定なビジネスにいる場合、銀行は全く融資しません。住宅ローンは長期債務であり、銀行が確信を持てなければ15-30年の長期融資は行いません。したがって、今回の経済危機は本当に構造的な問題なのです」

プラサート・テゥドゥンサティット

当初の2024年の不動産全体の評価では、販売は25-30%確実に減少し、譲渡は7-8%のマイナスになると予測されています。しかし、業績が良好に維持できているのは、3年前のバックログ（建設中の販売）の恩恵を受けているためです。そのため、2024年第3四半期に完成したコンドミニアムが多く、引き渡し準備が整っています。しかし、2024年の最初の9ヶ月間のシステム全体の譲渡数字を見ると、-8%のマイナス、販売側は-31%のマイナスとなっており、2025年は最低点からの回復年になる可能性を示していますが、市場センチメントは良くありません。

3,000-5,000万バーツ以上の高級住宅セグメントでも、同様に融資拒否に遭っています。この顧客層は複数の住宅を所有しており、3-4軒目の住宅購入となるため、商業融資の基準に該当し、30%という比較的高い頭金が必要となります。中小企業経営者は購入を延期したり、急いで購入する意思を変更したりしています。これは事業運営のための資金フローが必要で、住宅購入に資金を固定したくないためです。

「タイコンドミニアム協会は中央銀行宛ての書簡を起草しました。購買力の危機は、中央銀行にLTV（2軒目以降の住宅ローン申請における高額頭金規制）の強制適用を今年すべての価格帯で撤廃するよう要請したい点にまで来ています。私たちには要請する義務があります。中央銀行、民間セクターはそれぞれの役割を果たしています。私たちも自分たちの役割を果たさなければなりません。中央銀行に事業者からの事実関係のデータを示す必要があります」

2024年のほぼ1年間、セッタ・タウィーシン政権は2024年4月9日の閣議決定で住宅部門を刺激する大規模パッケージを実施しましたが、これは財政措置の状態でした。マイナスの数字のトレンドから、中央銀行は政府の財政措置が十分な効果を持っていない可能性があることを理解し、中央銀行の金融政策との調和が必要であることを認識するはずです。

外国人顧客の規制整備の時期

「コンドミニアム協会会長」は2025年について興味深い見解も示しています。2025年の不動産促進策の延長要請は短期的な措置に過ぎず、大きな視点では今日は構造的な問題となっています。タイ経済は国内需要だけに依存することはできません。国内の購買力は需要があっても融資にアクセスできず、一方で不動産価格は上昇し、購買力から離れていっています。

タイは幸いにも外国人顧客からの需要がありますが、それを受け入れる構造が整備されていません。したがって、不動産だけでなく、包括的な解決が必要です。金融政策と財政政策が並行して進む必要があります。

「電車の往復運賃が1日200バーツでは、大多数の購買力では電車の終点のコンドミニアムに住むことはできません。運賃が高すぎるからです。特に交通費を含む生活費をタイ人の生活費に合わせて調整する必要があります。全線20バーツの政策も一緒に来なければなりません。9月から政策が開始されますが、大きな絵のジグソーパズルをつなげる必要があります。外国人からの税収のジグソーパズルをつなげ、不動産に関する外国人からの課税構造を整備し、それを低所得・中所得のタイ人の住宅支援に活用する必要があります。したがって、政府が全線20バーツの運賃削減を実現できれば、不動産は回復できると断言できます」

もう1つの論点は、タイのマンメイドプロジェクトです。政府は投資するか支援する必要があり、外国人からの不動産税を適切に徴収する必要があります。シンガポールが最近外国人の不動産購入税を60%に引き上げたなど、主要な海外の事例が多くあります。

土地・建設コストは上昇傾向

もう1人の不動産専門家である「イサラ・ブンヤン」氏は、政府措置の延長は通常、翌年初めに延長されると付け加えています。おそらく2月か3月で、例えば2024年には、セッタ・タウィーシン政権が2024年4月9日に不動産促進策を発表しました。毎年、不動産促進策の延長は年初に空白期間があります。

質問は、2024年の不動産促進策は本当に効果があったのでしょうか？

「このように説明する必要があります。2024年の総数字は2023年より良くないかもしれませんが、譲渡の観点では、不動産促進策があることで大きな支えとなっています。全国の譲渡額を見ると、2022年は9,000億バーツ超でしたが、2023年には1兆バーツに増加しました。これはLTVの緩和措置も助けとなったためです。したがって、これは中央銀行に提案するもう1つの事項となります。LTVは金融政策全体や国の信用格付けに影響を与えるものではありません。私たちはLTVの1年間の緩和を検討してほしいと考えています。財政措置と組み合わせることで、2022年の数字は約1,000億バーツ増加しました」

将来のトレンドについては、これからは構造的な問題の問題です。収入が追いつかず、購買力と一致していません。なぜなら、開発には2-3の変数があるためです。1つ目は土地コストで、過去の政府は都市部のインフラ整備や高速鉄道、複線鉄道に予算を投じてきました。これにより土地価格が自然に上昇しています。土地価格が上昇しないのであれば、それは異常なことです。したがって、土地コストや土地価格は政府のメガプロジェクト開発に応じて上昇しています。

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