不動産業界、LTV規制緩和で10%回復へ 全国の住宅在庫1兆バーツ規模

不動産業界、中央銀行の一時的LTV規制緩和を歓迎。大蔵省は7百万バーツ以下の物件の所有権移転・抵当権設定登録料引き下げ延長を閣議に提案予定。コリアーズのデータによると全国の住宅在庫は1兆バーツ、バンコク都内だけでも7,600億バーツ。タイコンドミニアム協会は昨年の売上31%減から5-10%回復を予測。住宅事業者協会は銀行の融資審査緩和を要請。アセットワイズは8,500億バーツの即入居可能物件を積極販売へ

「プラチャーチャート・ビジネス」記者が報じるところによると、2023-2024年のLTV規制緩和を求める努力の末、ついに中央銀行が全価格帯のLTV規制を1年間緩和すると発表。これに並行して財務省はパトンタン・チナワット政権に対し、3月27日の閣議で2カ月半ぶりに期限切れとなった7百万バーツ以下の物件の所有権移転・抵当権設定登録料引き下げ延長を提案する予定。この措置は2024年12月31日に期限切れを迎えていた。これら二つの措置は、全国に1兆バーツの在庫を抱える住宅・コンドミニアム市場に好影響をもたらすと期待されている。

3月27日に所有権移転・抵当権設定登録料引き下げを提案

ピチャイ・チュンハワチョン副首相兼財務大臣は、政府が不動産の所有権移転・抵当権設定登録料を0.01%に引き下げる措置を検討中であると述べた。これは購入者の負担を軽減し、最近停滞していた所有権移転を促進するためのもので、できるだけ早く決定すると確約した。

一方、タイ中央銀行（BOT）は、2025年5月1日から2026年6月30日までの間に締結されるローン契約に対して一時的にLTV規制を緩和すると発表した。重要なポイントとして、全価格帯の住宅ローンについてLTV 100%（頭金不要）を適用する：

1.1,000万バーツ未満の物件については、2件目以降のローン契約から規制緩和 2.1,000万バーツ以上の物件については、1件目以降のローン契約から規制緩和

タイ中央銀行のソムチャイ・ラートラープウィシン補佐役（金融機関政策担当）は、金融機関、金融政策委員会（MPC）、金融機関政策委員会（FPC）がLTV規制の一時的緩和を支持したと述べた。これにより不動産部門と関連事業を支援し、高水準の在庫問題を緩和する助けとなる。この規制緩和は、現在の金融環境の引き締まりと金融機関の融資慎重姿勢を考慮すると、金融システムの安定性に大きなリスクをもたらさないとしている。

財務省関係者が「プラチャーチャート・ビジネス」に語ったところによると、所有権移転・抵当権設定登録料を0.01%に引き下げる措置の延長について、財務省は3月27日（木）の閣議での承認を求め、2025年4月から施行する予定という。これは昨年のセータ・ターウィーシン政権が2024年4月9日に不動産刺激策を閣議決定したのとほぼ同時期となる。

3協会が財務大臣に感謝

プラサート・ドゥアンユラサティ・タイコンドミニアム協会会長は「プラチャーチャート・ビジネス」に対し、2025年3月20日に発表されたLTV規制緩和について、1年間のLTV規制緩和を実施した中央銀行に感謝すると述べた。同時に、ピチャイ・チュンハワチョン副首相兼財務大臣にも重要視してくれたことに感謝し、中央銀行の副総裁3名との会議を招集してくれたことに言及した。

その結果、中央銀行はLTV問題の検討時期を当初の2025年6月から3カ月前倒しした。これまで、2件目以降の住宅ローンに20-30%の高額な頭金を要求するLTV規制はタイ国民の住宅取得の障壁となっていた。プラス効果として、2025年の全体的な売上は当初予想の横ばいまたは1%成長から、LTV規制緩和と所有権移転・抵当権設定登録料引き下げの延長により5-10%の成長が見込まれるようになった。

「2023年を100%とすると、2024年の総売上は-31%減少し、69%になった。2025年の傾向として、当初は市場が横ばいか最大でも1%のプラス成長と予測していた。しかし中央銀行がLTV規制を緩和し、政府が7百万バーツ以下の物件の所有権移転・抵当権設定登録料引き下げを延長したことで、予測を修正し5-10%成長の可能性、つまり総売上が75-80%になると見ている。2023年と同じ100%に戻るかどうかは今年はまだ確実ではないが、確実に言えるのは住宅・コンドミニアム市場の売上が-31%の最低点から回復するということだ」

プラサート氏は、今回のLTV規制緩和は住宅購入を希望する国民にとってプラスであり、事業者にとってもタイミングが良いと述べた。コンドミニアム市場だけでも、引渡し待ちの販売済物件（バックログ）と今年完成予定のプロジェクトを合わせて少なくとも1,200億バーツあり、これにより顧客がローンを組んで引渡しを受ける機会が増加する。デベロッパーは収入を得て社債やローンの返済がスムーズになり、不良債権化を防ぎ、金融市場と資本市場へのドミノ効果を防止できる。

第47回住宅・コンドミニアム見本市（2025年3月20-23日）について、プラサート氏は4月初めに施行される見込みの所有権移転・抵当権設定登録料引き下げ延長は遅すぎることはないと述べた。というのも、会場での予約や購入申込み（購入契約）後、物件の引渡し検査、書類準備、ローン契約の手続きに平均30日かかるため、7百万バーツ以下の物件はちょうど所有権移転・抵当権設定登録料引き下げの恩恵を受けられるタイミングになるからだ。

銀行に融資審査の緩和を要請

スントーン・サターポン住宅事業者協会会長は、3不動産協会の要請に政府が応えたことは朗報であり、不動産業界復活の出発点になると期待されると述べた。その条件として、1.政府が4月中に所有権移転・抵当権設定登録料引き下げを延長すること、2.5月1日からLTV規制が緩和されること、そして残る条件として、3.商業銀行が個人向けローンの審査をどの程度緩和するかという点を挙げた。

今回のLTV規制緩和については、中央銀行に感謝すべきで、全力で刺激策を打ち出したと評価。その影響として、1,000万バーツ未満の住宅については、2件目以降の購入希望者が18%増加すると予想される。この数字は2023-2024年に開催された住宅・コンドミニアム見本市でのアンケート調査結果に基づいている。

調査では、回答者の30%が2件目の住宅購入を希望していたが、ローン審査に通過したのは60%のみで、40%は融資を拒否されていた。そのため、まもなく施行される100% LTV規制により、1,000万バーツ未満の物件購入者が増え、すぐに18%の追加購入・引渡しが見込まれる。

「バンコク首都圏の1,000万バーツ以上のセグメントは3-4%だが、市場価値全体の15%を占める。2件目以降の購入はほぼ100%期待できる。理由は家族の利便性や通勤のためで、現在不動産は非常に低迷しており、価格も最安値なので、買い手にとって真の好機だ」

コロナ時代のコスト・買い手のチャンス

コムチェット・ウィパンポン（アセットワイズ・パブリック・カンパニー・リミテッドCEO、ASW）は、5月1日から施行されるLTV規制緩和について、中央銀行の対応は遅かったが来てくれたと評価。所有権移転・抵当権設定登録料引き下げ策をLTV規制緩和と組み合わせて推進してほしいと述べ、これにより建材、家具、装飾品などの不動産関連事業も促進されると考えている。中央銀行、財務省、内務省の問題理解に感謝を示した。

ASWはすべての価格帯の住宅商品を持ち、200万バーツの格安コンドミニアムから8,000万バーツの高級ブランド「ジ・オナー」の住宅まで取り揃え、即入居・即引渡し可能な在庫が8,500億バーツある。LTV規制緩和は頭金負担を直接軽減するためプラス要因であり、賃貸投資目的の投資家にとって投資機会を増加させる。

長期的な経済減速の中、人々は現金使用に慎重だが、2件目以降の不動産購入に関心を持つ人はまだ多い。LTV規制緩和により取引環境が改善し、購入を躊躇していた住宅・コンドミニアム購入希望者がより迅速に決断できるようになる。

重要なことに、デベロッパー側では、LTV規制緩和によりプロジェクト開発を継続できる。不動産業界では、今日の住宅価格はまだコロナ時代のコストを反映しており、特にデベロッパーが保有する土地はコロナ時代から持ち続けているものだ。

2020-2024年の間、土地の売買移転はほとんどなく、開発されたプロジェクトの価格はコロナ時代の土地コストを反映している。今年はデベロッパーの在庫処分の機会というより、消費者が同じ価格で住宅を購入する機会だと見ている。

売り残り物件価値1兆バーツ

パッタラチャイ・タウィーウォン（コリアーズ・インターナショナル・タイランド・リサーチ・コミュニケーション部長）は「プラチャーチャート・ビジネス」に対し、LTV規制緩和は住宅・コンドミニアム市場に好材料で、売れ残り在庫（アンソールド・インベントリー）の販売を容易にし、買い手はより良い立地の不動産を選ぶ機会を得られ、売り手は在庫をより早く整理でき、LTV規制の変更により金融機関間の融資競争が活発化し、低金利や高額融資などの形で現れる可能性があると述べた。

コリアーズ・タイランドのリサーチ・コミュニケーション部門のデータによると、2024年末時点でバンコクのコンドミニアム供給は販売中の63,805戸、価値4,583億9,400万バーツ。内訳は1,000万バーツ未満が57,245戸（89.71%）、1,000万バーツ以上が6,560戸（10.28%）。また販売中の一戸建て住宅は29,069戸、価値3,014億5,700万バーツ。内訳は1,000万バーツ未満が19,230戸（66.15%）、1,000万バーツ以上が9,839戸（33.84%）。

まとめると、バンコクの住宅市場でLTV規制調整の恩恵を受ける物件は92,874戸、総額7,598億5,100万バーツ。さらに、首都圏周辺地域と戦略的地方都市の不動産市場全体にもプラスの影響があり、全国でさらに10万戸以上、総額1兆バーツ以上の販売待ち物件がある。

「しかし、LTV規制緩和に加えて、特に所有権移転・抵当権設定登録料引き下げ延長など、他の政府措置も国民や投資家が待ち望む重要な施策だ。これらを組み合わせることで、今年タイの不動産業界全体が再び活況を呈するだろう」とパッタラチャイ氏は述べた。

22/3/2568 ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 2025年3月22日 )