LWSは2024年のバンコク首都圏の住宅市場が10%～40%のマイナスになると予測

LWSは、2024年のバンコク首都圏における新規住宅市場が、2023年比で10%～40%のマイナスになると予測。金利が0.25%引き下げられたものの、購買力の低下が影響。

2024年11月15日、LPNデベロップメント社（LPN）グループの不動産研究開発会社、LWSウィズダム＆ソリューションズ社（LWS）のプラパンサック・ラックチャイワン社長は、2024年のバンコク首都圏における新規住宅市場の動向について、供給戸数、販売額ともに減少すると述べた。

2023年比で供給戸数は約20%～40%減少、販売額は約10%～30%減少すると予測。2024年の供給戸数は59,000～79,000戸、販売額は3,800億～4,890億バーツになると見込まれる。

これは、購買力の低下が主な要因。2024年第4四半期に経済回復の兆しが見られ、金融政策委員会が昨年10月に政策金利を2.50%から2.25%に引き下げたにもかかわらず、この傾向が続いている。

銀行の融資審査厳格化が主因

「不動産セクターの大きな問題は、金融機関が住宅ローン（Mortgage Loan）の審査を厳格化していることで、融資拒否率が70%に達している。特に3,000万バーツ以下の物件で顕著だ。また、金融機関はプロジェクトファイナンス（Project Finance）の審査も厳格化しており、30～50%の販売率達成を融資条件としている。

その結果、不動産開発業者は新規プロジェクトの開始を延期せざるを得ず、すでに開始したプロジェクトも延期や中止に追い込まれている。一方、在庫は十分にあることから、多くの不動産開発業者が年内の新規プロジェクト開始を延期している」とプラパンサック氏は述べた。

このような傾向により、2024年の最初の9ヶ月間（1月～9月）のバンコク首都圏における新規住宅プロジェクトの供給は減少し、全251プロジェクト、41,453戸、2,747億6,700万バーツとなり、2023年同期の310プロジェクト、67,772戸、3,386億5,500万バーツと比較して、それぞれ19%、39%、19%の減少となった。

販売率は発売時点で供給戸数の15%となり、前年同期の17%から低下した。

このうち、2024年1月～9月の集合住宅の新規供給は45プロジェクト、15,123戸、733億600万バーツで、それぞれ26%、52%、15%の減少。発売時点の平均販売率は27%。

2023年同期は61プロジェクト、31,325戸、857億8,200万バーツで、販売率は供給戸数の27%だった。

ポルシェタワーがコンドミニアム市場全体を下支え

供給戸数と販売額は減少したものの、最初の9ヶ月間の集合住宅価格は2023年同期比で上昇し、平均販売価格は1戸あたり485万バーツと、2023年同期の274万バーツから77%上昇した。

これは、開発業者が金融機関からの融資拒否リスクの高い層を避けるため、前年より単価の高いコンドミニアムプロジェクトを開発する傾向にあることや、ポルシェデザインタワーなどの高額プロジェクトの発売、また2024年第3四半期（7月～9月）に最も多くの供給と販売が集中したのが、イエローラインとオレンジラインが交差し、アクセスが向上したラムカムヘン地区であることが要因。

1,000万バーツの住宅市場もコンドミニアム同様に低迷

1,000万バーツ未満の住宅市場では、コンドミニアム市場同様、プロジェクトの供給戸数、販売額ともに減少。2024年の最初の9ヶ月間（1月～9月）の新規供給は132プロジェクト、21,620戸、960億3,400万バーツで、それぞれ22%、31%、27%の減少。

2023年同期は170プロジェクト、31,345戸、1,308億4,700万バーツ。前年から続く消費者需要の減速と一致している。一方、2024年の最初の9ヶ月間の発売時点での住宅販売率は8%で、2023年同期の7%から上昇。

郊外でタウンハウスが密かに好調

住宅の新規供給で最も多かったのはタウンハウスで、全供給戸数の51%を占め、次いで一戸建てが29%、ツインハウスが20%となった。

第3四半期（7月～9月）の累積供給戸数が最も多かったのはプラーラーム2-マハーチャイ地区だが、累積販売戸数が最も多かったのは、価格面で中心部へのアクセスが可能なランシット-パトゥムターニー地区。

プレミアム住宅2,000万バーツ市場に減速の兆し

2022年以降、COVID-19パンデミック後から高所得者層のニーズに応えて継続的に成長してきたプレミアム住宅市場は、経済状況による課題から減速の兆しを見せている。2024年の最初の9ヶ月間（1月～9月）の新規供給は79プロジェクト、4,710戸、1,054億2,600万バーツ。

プロジェクト数は横ばいだが、戸数と販売額はそれぞれ8%、14%減少。2023年同期は79プロジェクト、5,102戸、1,220億2,500万バーツだった。

購買力は2023年比で低下し、2024年の発売時点での平均販売率は9%で、2023年の13%から低下。

2024年の新規供給の89%は一戸建てで、開発業者は1戸あたり2,000万バーツ超の価格帯に注力。地価や適切な開発用地の不足により、さらなる価格上昇が予想される。

第3四半期（7月～9月）のプレミアム住宅の累積供給と販売戸数が最も多かったのはラーチャプルック地区。

所有権移転の下落傾向が続く

プラパンサック氏はさらに、新規供給の減少傾向に加え、2024年の住宅所有権移転額は2023年と同程度の約1兆500億バーツ、もしくは2023年比で3～5%減少すると予測。

これは金融機関の融資審査の厳格化と、年末に不動産セクターの刺激策がないことが原因。

2024年上半期の住宅所有権移転額は4,521億3,600万バーツで、2023年同期比5.7%減少している。

2024年11月15日 プラチャーチャートトゥラキットオンライン（2024年11月15日）