タイ人のための住宅が4つの立地で波紋、民間コンドミニアムの支払いは2-8倍高額

タイのパッタナポン・チンナワット政権による「タイ人のための住宅プロジェクト」は、モデルハウスの公開とプロジェクトの第一次予約の受付開始まで、カウントダウンに入っています。2025年1月17日、バンコクアピワット中央駅（旧バンスー中央駅 Bangsue Grand Station）にて開催されます。

このプロジェクトは、初めての住宅を持ちたい人、または初めての家を購入したい人にとって、機会と希望となります。低所得者から中所得者、ファーストジョバーと呼ばれる若い社会人など、様々な層が対象となります。月々4,000バーツという手頃な支払いで購入できることが、購買力に関する懸念を解消する魅力的なポイントとなっています。

政府の住宅支援プロジェクトがなければ、マス市場の購買力による住宅購入の機会は実現が難しいでしょう。その理由として、1.現在の住宅やコンドミニアムは、職場に近い都市部に位置する場合、価格が手の届かないほど高額で、限られた収入とかけ離れています。

2.銀行のローン審査が厳格で、ローンが通らない問題が高い水準で発生しています。3.購入可能な物件は全て郊外に位置し、都心への通勤費用がかかります。そのため、マス市場（中・低所得層）の初めての住宅購入は、これまで様々な障壁に縛られてきました。

月々4,000バーツのタイ人のための住宅

このタイ人のための住宅プロジェクトの主要な方針は、アフォーダブル・ハウジングと呼ばれる手頃な価格の住宅を、潜在性のある立地に建設することです。住宅とコンドミニアムがあり、居住面積は30平方メートルから、完備された最新の公共設備、セキュリティシステムやその他のテクノロジーを備え、良質な生活環境を提供します。

このプロジェクトは、タイ国有鉄道（SRT）の子会社「SRTA-SRT Asset Co., Ltd.」が担当しているため、自動的にSRTの土地に建設されます。全国に3.3万ライの開発可能な土地があり、鉄道や電車の近くに位置しています。頭金なしで月々4,000バーツの支払い、30-40年のローン期間で99年の居住権が得られることが特徴です。

購入資格の条件は主に3つあります。1.タイ国籍であること 2.過去に住宅所有権がないこと 3.重要な点として、クレジットビューローに延滞歴がないことです。

SRTAは4つのパイロットプロジェクトの立地を準備しています。1.PTT本社近くの11キロ地点エリア、15ライの土地、ヴィパワディ11通り、セントラルラートプラオとMRT駅から500メートルの場所に位置し、30平方メートルから始まるコンドミニアムを建設予定で、価格は176万バーツからです。2.サラナムロン市場付近、ゴールドラインとオレンジライン（建設中）から800メートル、総面積23ライの場所です。

3.チェンラック駅とタマサート大学ランシット校近く、18ライの土地に1,795ユニットのコンドミニアム、価格は134万バーツから。4.チェンマイ駅向かいの空き地、チャルーンムアン通り、総面積15ライのうち7ライを先行開発、市内に位置し、初期案では720ユニットのコンドミニアムを計画、価格は150万バーツからです。ただし、チェンマイの鉄道用地は戸建て住宅として開発される可能性もあるという良いニュースがあります。

2025-2027年のタイ人のための住宅タイムライン：インク首相による開始ボタン押下と1月17日のプロジェクト予約開始後、2025年2月から建設・販売・譲渡プロセスが始まります。計画では、2025年12月に154戸、2025年6月に4,256戸、2026年12月に56,000戸、2027年内に39,590戸を引き渡し、合計100,000戸となる予定です。

民間の住宅/コンドミニアムより2-8倍安い支払い

タイ人のための住宅プロジェクトの興味深い点は、月々4,000バーツという支払い負担の軽減目標を維持できれば、大きな魅力となることです。一般の不動産開発会社のプロジェクト開発コストを反映した実際の市場価格と比較すると、その差は明らかです。

住宅の価格を決める要因は土地コストです。これは値下がりすることはなく、新しい道路、電車、高速道路の建設による都市の発展により、日々上昇を続けています。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・タイランドのリサーチ・アンド・コンサルティング部門長、スラチェット・コンチープ氏は「プラチャーチャート・トゥラキット」紙に対し、インク政権のタイ人のための住宅パイロットプロジェクト4カ所の市場価格を調査した結果を明らかにしました。

民間のコンドミニアムの月々の支払い負担は9,500-23,000バーツで、月々4,000バーツと比較すると、民間プロジェクトの支払いはタイ人のための住宅より2-8倍高いことがわかります（表参照）。

前述の月々9,500-23,000バーツの支払い計算は、金利5.3%、返済期間30年、他の債務なしを想定し、タイ銀行の計算表に基づき、月々の支払いが月収の3分の1となるように計算されています。

「タイ人のための住宅プロジェクトが国有鉄道の土地を住宅開発に活用することは、政府と国有鉄道が既に計画を練っていたことを示しています。一部の立地は以前から不動産開発プロジェクトの実現可能性調査が行われており、パイロットプロジェクトが成功すれば、全国に分散する多くの鉄道用地がさらに開発されることが予想されます。」

この4つのパイロット立地は、すでに民間の住宅やコンドミニアムが開発されている場所です。月々4,000バーツという支払い方針により、明確な差別化が図られています。このプロジェクトは所有権の面では劣りますが。

99年の居住権を持つ長期賃貸契約となりますが、民間のプロジェクトと遜色ないプロジェクト開発が行われれば、タイ人のための住宅は一般市民が関心を持つ選択肢の1つとなることは間違いありません。」

11キロ地点エリアの民間コンドミニアム、1平方メートルあたり20万バーツ

4つの立地の詳細、特に民間との価格比較は以下の通りです：

1.「11キロ地点の土地」はラートプラオ五差路、ヴィパワディーランシット地区に位置する279ライの鉄道用地で、バンスー中央駅に隣接するパホンヨーティン交通センター開発計画の一部です。以前から低所得者や鉄道職員向けの住宅計画がありました。周辺のタオプーン、バンスー地区から、ラートプラオ五差路、パホンヨーティン、ヴィパワディーランシットまで、民間のコンドミニアムが密集しています。

この地区の民間コンドミニアムは、2路線の電車路線上にあることから価格が比較的高く、1平方メートルあたり100,000-195,000バーツ、平均140,000バーツ、30平方メートルの部屋で420万バーツとなっています。

平均420万バーツを基準とすると、購入して譲渡を受けるには、月収60,000バーツが必要です。これより安い300万バーツの物件でも、月収42,000バーツ以上が必要です。一方、インク政権のタイ人のための住宅は月々4,000バーツの支払いのみで、頭金や予約金も必要ありません。

トンブリー地区、2路線の電車が通る将来性のある立地

2.「トンブリー駅周辺の土地」は21ライ3ンガーンと、それほど大きくありませんが、コンドミニアム開発には十分な広さです。以前、国有鉄道はシリラート病院の近くということで最新の医療センターとして開発する計画があり、投資家による複合開発プロジェクトを期待していました。ブルーライン・バンクンノン駅から近い好立地です。

バス、フェリー、自家用車による移動が便利で、将来的にオレンジライン西線（建設中）が開通すると、バンクンノン駅は2路線の交差駅となり、土地の潜在価値がさらに高まる可能性があります。

トンブリー駅エリアの鉄道用地は、タオプーンとフアランポーンからのブルーライン2路線上にあり、将来的にオレンジラインが加わります。過去10年の統計では、コンドミニアムの販売が活発で、平均価格は1平方メートルあたり105,000バーツ、30平方メートルの部屋で315万バーツ、購入には月収42,000バーツが必要です。

チェンラックは3大学で10万人の需要あり

3.「チェンラック駅周辺の土地」は、当初、土地の規模について言及されていませんでした。現在は北線、東北線の鉄道駅とレッドライン駅があり、将来的に北部-東北部高速鉄道が加わります。タマサート大学ランシット校、バンコク大学、ランシット大学へのアクセス駅という特徴があります。

労働者と学生の人口は10万人以上と推定され、学生や大学職員からの賃貸需要が高くなっています。将来的にレッドライン延伸線（ランシット-タマサート大学ランシット校）が加わることで、この立地の魅力がさらに高まります。

現在、3大学周辺のコンドミニアムの平均販売価格は1平方メートルあたり56,500バーツ、1ユニットあたり169.5万バーツです。比較的安価なコンドミニアムですが、購入者は銀行からローンの承認を得るために月収23,000バーツ以上が必要です。

チェンマイのパイロットプロジェクトは市内に位置

最後に4.「チェンマイ駅周辺の立地」は60ライの土地です。将来、タイ人のための住宅プロジェクトが建設され引き渡しが完了すると、チェンマイで学び、卒業後も働く地方出身者が手頃な価格の住宅を持ちやすくなります。将来的にライトレール、高速鉄道の建設計画があり、北部上部の中心都市であり、タイの主要観光都市であるチェンマイの魅力がさらに高まります。

チェンマイ市内の30平方メートルのコンドミニアムの平均販売価格は、1平方メートルあたり79,500バーツ、1ユニットあたり238.5万バーツで、購入者はローンを申請するために月収32,000バーツ以上が必要です。

「月々4,000バーツという手頃な価格で支払える条件のタイ人のための住宅政策は、タイの人々にとって確実に良いことです。ただし、本当に住宅を必要とする人々を選別する必要があり、投資家グループが所有して又貸しするようなことは避けるべきです。

提案として、最初に権利を得た人々が住宅を又貸しすることを防ぐ規定を設け、このプロジェクトが真にタイ人全体に広く恩恵をもたらすようにすべきです。」

2025/1/12 プラチャーチャート・トゥラキット・オンライン